Zweitwohnsitze: Warum sie Gemeinden ein Dorn im Auge sind

Mit Abgaben, Vorbehaltsgemeinden und Kontrollen wird gegen nicht genehmigte Zweitwohnsitze vorgegangen.

Die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen ist vor allem im Alpenraum groß. Der große Vorteil eines Wochenendhauses oder einer Ferienimmobilie: man legt das Geld in Betongold an, nutzt die Immobilie in den Ferien und später vielleicht in der Pension. Falls die Immobilie touristisch vermietet wird, wenn man sie selbst gerade nicht nutzt, können zudem Mieteinnahmen erzielt werden.  Gemeinden und Regionen versuchen, neuen Zweitwohnsitzanlagen einen Riegel vorzuschieben. Denn die oft teuren Ferienimmobilien treiben die Immobilienpreise in der Region in die Höhe, für Ortsansässige wird es dadurch schwieriger, leistbare Wohnungen zu finden. Außerdem können die zusätzlichen Kosten, die für die kommunale Verwaltung entstehen, nicht durch die Tourismusabgaben gedeckt werden. Das Phänomen der kalten Betten verursacht ebenso Einbußen für die Gemeinde wie die schrumpfenden Kommunalabgaben.

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Gesetzliche Beschränkungen sollen den Wildwuchs an Zweitwohnsitzen und Ferienimmobilien verhindern. Im Salzburger Raumordnungsgesetz ist zum Beispiel festgelegt, dass maximal 16 Prozent der Wohnungen in einer Gemeinde Nicht-Hauptwohnsitze sein dürfen. Das Problem sind freilich illegale Zweitwohnsitze, die sich über die Jahrzehnte entwickelt haben. Hier versuchen die Gemeinden, mithilfe des Strom- und Wasserverbrauches zu überprüfen, ob die Immobilie regelmäßig genützt wird. Dazu haben einzelne Gemeinden auch bereits Detektive eingesetzt.

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In Tirol haben sich laut Manfred König, Rechtsgutachter für Zweitwohnsitze, Gemeinden zusammengeschlossen, um nicht genehmigten Zweitwohnsitzen auf die Spur zu kommen. Gemeinden wie St. Johann in Tirol, Oberndorf und Aurach haben Juristen beauftragt, die Kontrollen auf der Suche nach illegalen Zweitwohnsitzen durchführen und regelmäßig überprüfen, ob jemand zu Hause ist. Auch in Salzburg wurde versucht, gegenzusteuern. „Hier hat es eine Amnestie über bestehende Zweitwohnsitze gegeben“, sagt Manfred König. Der Verfassungsgerichtshof hat diese nachträgliche Legalisierung am 30. Juni 2022 jedoch wieder aufgehoben. Strafzahlungen und die Enteignung der Liegenschaften stehen seither im Raum – eine gesetzliche Klarstellung ist bis heute nicht erfolgt.

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In immer mehr Bundesländern werden außerdem Zweitwohnsitzabgaben eingehoben und sogenannte Vorbehaltsgemeinden definiert. Vorbehaltsgemeinden haben das Ziel, dass Wohnraum und Bauland jenen vorbehalten sind, die ganzjährig in einer Gemeinde wohnen. So gibt es zum Beispiel in Oberösterreich 26 Vorbehaltsgemeinden, vor allem rund um die Seen.  Ob eine Bewilligung für den Erwerb eines Zweitwohnsitzes erforderlich ist, hängt von den jeweiligen Grundverkehrsgesetzen ab, die von Bundesland zu Bundesland verschieden sind, und der Art der Immobilie sowie der Nutzung. In Vorbehaltsgemeinden ist der Erwerb in der Regel nur mit einer Bewilligung durch die Grundverkehrskommission möglich.

Meldegesetz

Laut österreichischem Meldegesetz liegt ein Nebenwohnsitz vor, wenn jemand im Gegensatz zum Hauptwohnsitz dort einen Anknüpfungspunkt von Lebensbeziehungen hat – etwa um dort zu studieren, zu arbeiten oder regelmäßig die Freizeit zu verbringen. Eine Person kann mehrere Nebenwohnsitze haben, aber nur einen Hauptwohnsitz. Die amtliche Meldepflicht gilt für alle Wohnsitze. Ob man den Zweitwohnsitz auch vermieten kann, hängt davon ab, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet und welche Widmung die Liegenschaft aufweist. Vor allem die Kurzzeitvermietung einer zulässigerweise als Zweitwohnsitz genutzten Wohnung – zum Beispiel über Airbnb – kann bestimmten Beschränkungen unterworfen sein.

Kurier/Franz Gruber

Abgaben und Vorschriften

In Kärnten, der Steiermark, dem Burgenland, Oberösterreich, Salzburg, Tirol und Vorarlberg gibt es eine „Zweitwohnsitzabgabe“. Auch in Niederösterreich sollen Nebenwohnsitzer  künftig zur Kasse gebeten werden, in Wien ist die Abgabe ab 2025 geplant. In Vorarlberg hat der Landtag vor wenigen Tagen eine neue Zweitwohnsitzabgabe beschlossen, die am 1. Jänner in Kraft tritt. Wohnungen, die über mehr als die Hälfte des Kalenderjahres keine Hauptwohnsitzmeldung haben, gelten dann als Zweitwohnsitz und können abgabenpflichtig werden. Über die Einführung entscheiden aber auch hier die Gemeinden. Die maximale Höhe der Abgabe wird bei 2775 Euro pro Jahr für eine Wohnung liegen. Zweitwohnsitzabgaben  zählen zu den Tourismusabgaben, die unter anderem auch die Ortstaxe und die Gästetaxe umfassen. In touristisch eher ungenutzten Regionen gibt es  keine Zweitwohnsitzerabgabe im eigentlichen Sinn: Dort sind Zweitwohnsitzer vielfach sogar erwünscht. Sie erhalten etwa leer stehende Gebäude in Abwanderungsgebieten. Die jeweilige Gemeinde in einem Bundesland entscheidet, ob sie die Abgabe einheben will und in welcher Höhe.