Wiener Büromarkt im Wandel: Nachfrage zurückgegangen

Firmenverlängern lieber den bestehenden Mietvertrag, als neue Flächen anzumieten.Ob in Zukunft mehr oder weniger Flächen gebraucht werden, ist unklar.

Covid-19 und der damit verbundene Trend zum Homeoffice sind am österreichischen Büroimmobilienmarkt nicht spurlos vorübergegangen. Die Nachfrage nach Büroflächen ist spürbar zurückgegangen. Einige Unternehmen haben bereits weitgehend fixierte Umzugspläne zurückgestellt, zu unsicher sind die Zeiten. „Wir spüren bei unseren internationalen Kunden und bei entsprechenden Großflächen eine gewisse Zurückhaltung“, sagt auch Bill Scheffler, Teamleiter Büroimmobilien bei Otto Immobilien.

Angebot rar

Weil auch das Angebot an gut gelegenen und modernen Büroflächen am Markt rar ist, rechnet CBRE Österreich noch bis Mitte 2021 mit unterdurchschnittlichen Vermietungszahlen. Bis Mitte nächsten Jahres werden dann etliche neue, attraktive Büroflächen auf den Markt kommen, die derzeit in Bau sind – vor allem am Wienerberg, am Hauptbahnhof und im Zentrum Wiens. Heuer kommen in Summe 155.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen auf den Markt, der Großteil davon ist jedoch bereits vorverwertet, also entweder vermietet oder wird selbst genutzt und steht dem Markt nicht mehr zur Verfügung.

Leichtes Minus 2020

Sind Experten im Frühling von dem Verlust eines ganzen Quartals ausgegangen, ist nun klar, dass es 2020 lediglich ein leichtes Minus geben wird. Die Vermietungsleistung lag in den ersten drei Quartalen lediglich um zwölf Prozent unter dem Niveau des Vorjahres, beziffert Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH. Das relativ gute Abschneiden sei auf zwei Großvermietungen in der Lassallestraße zurückzuführen. Aus diesem Grund schlägt sich der Nachfragerückgang noch nicht in den Zahlen für 2020 nieder. Die tatsächlichen Auswirkungen auf den Büromarkt werden laut Otto Immobilien erst 2021 deutlich ersichtlich sein. Bis Jahresende sollen 180.000 Quadratmeter Bürofläche neu vermietet werden. 2019 waren es im Vergleich dazu 216.000 Quadratmeter. Der Leerstand verringert sich weiter und wird zu Jahresende bei 4,6 Prozent liegen.

Büro Zentrum des Arbeitsplatzes

Das Büro wird jedoch auch in Zukunft eine Daseinsberechtigung haben, sind die Experten überzeugt. „Das Büro wird Zentrum des Arbeitsplatzes bleiben“, sagt Signa-Vorstand Timo Herzberg. Allerdings würden sich die Anforderungen an das Büro verändern. Gesucht sind vor allem gut ausgestattete, zentral gelegene Flächen mit hochwertiger digitaler Infrastruktur sowie dynamischen Lösungen für einen Flächen-Mehr- oder Minderbedarf, weiß Bill Scheffler. Schließlich wird ein Teil der Unternehmen auch in Zukunft verstärkt die Möglichkeit anbieten, von zu Hause aus zu arbeiten – und sich so Fläche sparen. Andere werden weiterhin auf Präsenz setzen und eventuell sogar mehr Fläche brauchen – um großzügigere Abstände zwischen den Beschäftigten einzuhalten.

Büro an neue Anforderungen anpassen

Laut CBRE werden Büroprojekte zurzeit an die neuen Anforderungen auf dem Arbeitsmarkt angepasst – sie werden kommunikativer. So werden Räume für offene Kommunikation eingerichtet und die Arbeitsplätze nach New-Work-Prinzipien ausgerichtet und gestaltet. Damit Mitarbeiter lieber vor Ort im Büro arbeiten als im Homeoffice, müssen Büroimmobilien attraktiver werden, eine gute Arbeitsumgebung bieten und mehr Begegnungsflächen zur Verfügung stellen.