Wie wird ein mündlich eingeräumtes Servitut rechtlich sicher?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Diesmal: Peter Hauswirth-Kleiber - Rechtsanwalt

Mein geerbtes Grundstück grenzt an den Grund meiner Tante. Mein bereits verstorbener Vater hat vor 30 Jahren mit ihr mündlich vereinbart, dass wir auf einem Teil ihres Grundstücks eine Garage errichten und benutzen dürfen. Wie könnte man diese mündliche Abmachung rechtlich sicher gestalten?

Ihre Tante hat Ihrem Vater ein Nutzungsrecht an diesem Grundstücksteil in Form einer Dienstbarkeit (Servitut) eingeräumt. Zur rechtlichen Absicherung eines Servituts an einer unbeweglichen Sache muss dieses Recht in das Grundbuch eingetragen werden. Nach Ihren Schilderungen wurde jedoch keine schriftliche Vereinbarung, also kein Servitutsbestellungsvertrag oder dergleichen, getroffen und auch keine Eintragung im Grundbuch durchgeführt. Ein Servitutsbestellungsvertrag kann jedoch auch zum gegenwärtigen Zeitpunkt einvernehmlich erstellt und Ihr Recht im Grundbuch auf Basis dieses Vertrages eingetragen werden. Sollte ein Einvernehmen mit Ihrer Tante nicht möglich sein, ist unter Umständen zu prüfen, ob das Recht, die Dienstbarkeit, zwischenzeitlich bereits ersessen wurde. Die Voraussetzung für die Ersitzung eines Rechts an unbeweglichen Sachen ist ein 30 Jahre ununterbrochen andauernder redlicher und echter Besitz.

KURIER/Jeff Mangione

Ich habe vor ein paar Jahren eine sanierte Eigentumswohnung gekauft. Nun ist ein Wasserfleck vor unserer Wohnung aufgetreten. Die Hausverwaltung schickte zweimal einen Installateur zur Begutachtung. Nun haben wir eine Rechnung von 400 Euro bekommen. Müssen wir diese Rechnung begleichen?

Bei begründetem Wohnungseigentum wird unterschieden zwischen den Erhaltungsmaßnahmen, welche allgemeine Teile der Liegenschaft und Erhaltungsmaßnahmen, welche das jeweilige Wohnungseigentumsobjekt betreffen. Allgemeine Teile der Liegenschaft sind grundsätzlich von der Eigentümergemeinschaft zu erhalten. Die Rechnung sollte daher an die Hausverwaltung zur Bezahlung weitergeleitet werden, zumal Sie auch den Installateur gar nicht beauftragt haben. Allerdings ist zu beachten, dass der Wohnungseigentümer verpflichtet ist, in bestimmten Umfang für die Wartung und Instandhaltung seines Wohnungseigentumsobjekts samt der dafür bestimmten Einrichtungen zu sorgen. Kommt der Wohnungseigentümer dieser Pflicht schuldhaft nicht entsprechend nach und entstehen in Folge Schäden, wird er gegenüber der Eigentümergemeinschaft unter Umständen schadenersatzpflichtig.

Wir besitzen eine Eigentumswohnung. Kürzlich erhielten wir einen Brief der Hausverwaltung, indem stand, dass die Fassade saniert werden muss. Zur Auswahl stehen drei verschiedene Sanierungsvarianten mit unterschiedlich hohen Kosten. Die Hausverwaltung bittet, sich für eine Variante zu entscheiden und den Brief zu retournieren. Wir sind aber überhaupt gegen eine Sanierung. Wie können wir das kundtun?

Es ist zu beachten, dass der Verwalter verpflichtet ist die Eigentümergemeinschaft über geplante – größere – Vorhaben regelmäßig zu informieren. Die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft kann in der Eigentümerversammlung erfolgen oder auch auf anderem Wege etwa schriftlich mit einem sogenannten Umlaufbeschluss. Es gibt grundsätzlich keine konkreten Formvorschriften, wie ein Beschluss im Umlaufverfahren eingeholt werden muss. Es müssen jedoch einigen Erfordernissen entsprochen werden, etwa eine angemessene Frist für die Rückmeldung zu setzen etwa müssen sämtliche Wohnungseigentümer befragt werden und es muss Ihnen Gelegenheit zur Mitwirkung und Äußerung gegeben werden. Ich empfehle, auf dem Beschluss ausdrücklich zu vermerken, dass Sie gegen jedwede Sanierung sind und dann im Detail zu prüfen, ob der Beschluss – etwa aufgrund anderer Verstöße – nicht wirksam gefasst wurde.