Was tun, wenn Mieter nicht pfleglich mit der Wohnung umgehen?

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Frage: Ich bin Eigentümer in einem vom Bauträger errichteten Haus, das aus zwei unterschiedlich großen Häusern besteht. Für Baumängeln zahlt der Bauträger an die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Abschlagszahlung. Laut Umlaufbeschluss soll der Betrag „anteilig“ der Rücklage gutgeschrieben werden, je zur Hälfte auf jedes der beiden Häuser. Ist das rechtens?

Rechtsanwältin Daniela Pitzek: Grundsätzlich stehen Erträgnisse aus allgemeinen Teilen der Liegenschaft, unter welche man die Abschlagszahlung für Baumängel subsumieren kann, allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu. Dieser gesetzlichen Bestimmung widersprechende Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft oder auch vertragliche Regelungen, die von dieser zwingenden Verteilungsvorschrift abweichen, sind nichtig und rechtsunwirksam. Die Frage, welche konkrete Abschlagszahlung für bestehende Baumängel vom Bauträger zu leisten ist, unterliegt der Vereinbarung der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Bauträger. Um zu einem fairen Ergebnis zu gelangen, sollten die Baumängel und der Sanierungsaufwand beider Wohnhäuser bewertet werden, am besten durch ein Sachverständigengutachten. Die Abschlagszahlung sollte auf der Basis den beiden Wohnungseigentumsgemeinschaften zugeordnet werden. Die aufgeteilten Beträge sind nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile den einzelnen Wohnungseigentümern zuzuordnen und deren Rücklagenkonto gutzubuchen.

Wir haben eine Strafe von der Baupolizei erhalten, weil auf unserem Parkplatz eine Plastikverpackung lag – allerdings doppelt, da wir beide Wohnungseigentümer sind. Können wir uns dagegen wehren?

Die Verletzung einer baupolizeilichen Vorschrift, wie das im Wiener Garagengesetz 2008 geregelte Verbot der Lagerung leicht brennbarer Gegenstände und brandfördernder Stoffe auf Stellplätzen, kann von der zuständigen Behörde verwaltungsstrafrechtlich geahndet werden. Diese Strafe wird mittels Strafbescheid festgesetzt, welcher an eine Person ergeht. Strafbar sind deliktsfähige Personen, den eine Verwaltungsübertretung zugerechnet werden kann. Eine Eigentümerpartnerschaft ist wohnungseigentumsrechtlich eine Rechtsgemeinschaft zweier natürlicher Personen, welche gemeinsam Wohnungseigentümer sind. Diese Rechtsgemeinschaft bezieht sich aber nur auf das gemeinsame Eigentum. Die Eigentümerpartnerschaft verfügt über keine Rechtspersönlichkeit und ist nicht strafbar. Im vorliegenden Fall hat jeder einzelne der Wohnungseigentümer gegen das verwaltungsbehördliche Lagerungsverbot verstoßen. Die Behörde hat die Strafe daher für jeden Eigentümerpartner festgesetzt. Innerhalb der Rechtsmittelfrist kann der Strafbescheid bekämpft werden. Für eine erfolgreiche Bekämpfung ist nachzuweisen, dass die vorgeworfene Handlung nicht gesetzt wurde.

Wir haben eine Familie in unsere leer stehende Eigentumswohnung befristet aufgenommen. Der vierjährige Sohn ist so wild, dass wir uns sorgen, dass Mängel entstehen könnten. Sind diese von der Haushaltsversicherung gedeckt?

Der konkrete Umfang des Versicherungsschutzes ist mit dem Versicherer zu klären und bei Bedarf der Deckungsumfang zu erweitern. Es ist möglich, die Angehörigen der Familie in die bestehende Versicherung aufzunehmen oder eine eigene abzuschließen. Mietrechtlich kann die von den Mietern hinterlegte Kaution für die Sanierung von Schäden verwendet werden, falls die Versicherung den Schaden nicht deckt. Sollte das Verhalten der Mieter besonders störend sein oder die Substanz des Mietgegenstands beschädigen, kann man den befristeten Vertrag auslaufen lassen. Das ist auch möglich, wenn der Mieter vom Mietgegenstand „erheblich nachteiligen Gebrauch“ macht.