Wann darf die Miete an die Wertsicherung angepasst werden?

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Seitens der Hausverwaltung gab es eine Mieterhöhung lt. Indexanpassung ab Februar 2022, die nächste Anpassung ab August. Wie oft und zu welchem Zeitpunkt darf der Vermieter die Miete an den im Mietvertrag vereinbarten Wertsicherungsindex anpassen?

Im konkreten Fall kommt der Richtwert- oder Kategoriemietzins (falls der Mietvertrag vor dem 1.3.1994 abgeschlossen wurde) in Frage. Mit 1.4.2022 wurden die Richtwerte an die Inflation angepasst. Wirksam ist die Erhöhung, wenn eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag und eine Mietzinsvereinbarung nach § 16 MRG in Verbindung mit dem Richtwertgesetz vereinbart wurde. Die Anpassung konnte frühestens mit 1.5. wirksam werden. Das Erhöhungsschreiben darf frühestens mit Wirksamwerden der neuen Richtwerte abgeschickt werden und muss spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin (das ist der 5. jedes Monats) beim Mieter ankommen. Zu früh versandte Schreiben sind rechtsunwirksam. Sind sie verspätet, verschiebt sich die Erhöhung um einen Monat. Rückwirkende Erhöhung ist nicht möglich.

Seit 1. Juli addiert die Hausverwaltung für die Basis der Eigentumsanteile zu den Nutzflächen der Wohnungen die Flächen der Eigentumsparkplätze, konkret 90 Cents für Außen- wie Innenflächen. Ist eine Verminderung möglich?

Bereits bisher waren Wohnungseigentümer verpflichtet, eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden. Ab 1.7.2022 gilt, dass „auch auf künftige Aufwendungen zur thermischen Sanierung oder energietechnischen Verbesserung des Gebäudes“ Bedacht zu nehmen ist. Dabei wird erstmals ein Mindestbetrag von 0,90 Euro/m² Nutzfläche sämtlicher Wohnungseigentumsobjekte gesetzlich festgelegt. Eine Minderung des Anteils für den Stellplatz ist daher nach dem derzeitigen Gesetzeswortlaut nicht möglich.

Ich bin Eigentümer einer 2015 errichteten Wohnung. Größere Reparaturen stehen nicht an, im Reparaturfonds ist genügend Geld. Kann die Hausverwaltung über Mehrheitsbeschluss der Eigentümer gezwungen werden, die Reparaturrücklage zu reduzieren?

Die WEG-Novelle 2022 sieht vor, dass die neue Mindestrücklage in Höhe von 0,90 Euro/m² Nutzfläche zwingend von den Verwaltungen einzuheben ist. Bis 1.7.2022 waren die Hausverwaltungen angehalten, Rücklagen in „angemessener“ Höhe zu bilden. Dies führte immer wieder dazu, dass die Rücklage zu gering war, um größere Sanierungen durchzuführen. Das Gesetz nennt Ausnahmen, bei denen ein geringerer Betrag eingehoben werden darf: wegen des besonderen Ausmaßes der vorhandenen Rücklage oder einer durchgreifenden Sanierung des Gebäudes.