Stadtentwicklung prägt Immobilienwerte

Der neue Wiener Stadtentwicklungsplan STEP 2025 sieht vor, dass fast keine Fachmarktzentren in der Periphere mehr entstehen.

Wien wächst. Die österreichische Hauptstadt ist die am schnellsten wachsende Stadt im deutschsprachigen Raum. Die Bevölkerungszuwächse sind massiv – und halten weiter an. Bis 2044 wird die Wiener Bevölkerung um weitere 20 Prozent ansteigen, vor allem die Bezirke 10, 22, 20, 21 und 22 sind davon betroffen.

Um es bildlich zu machen: Bis 2040 kommt in Donaustadt die Bevölkerung von St. Pölten dazu, auch in Simmering wird es erhebliche Zuwächse geben.Diese Wachstum lässt die Nachfrage nach Immobilien steigen und bewirkt einem Suburbanisierungstrend.

Ausweichen aufs günstigere Umland

Aufgrund der steigenden Grundstückspreise weichen immer mehr Menschen auf der Suche nach Immobilien ins günstigere Umland aus. „Der Schlüsselfaktor für eine funktionierende und attraktive bauliche Entwicklung der Stadt ist die Baulandmobilisierung“, sagt Christof Schremmer vom Österreichischen Institut für Raumplanung (ÖRI). Hier müssten alle Kräfte zusammenarbeiten.

Arnold Immobilien/Katharina Schiffl

Einkaufsstraßen stagnieren

Dennoch stehen viele innerstädtische Geschäftslokale leer, vor allem der Druck auf B- und C-Lagen steigt. „Das hat zwei Gründe“, sagt Schremmer. Einerseits den Onlinehandel, „andererseits hat Wien in extremer Weise Flächen in der Peripherie dazu bekommen“.

So sind zwischen 2006 und 2014 in den peripheren Lagen die Verkaufsflächen um ein Drittel gewachsen, während die klassischen Einkaufsstraßen stagnierten. Das setze die Innenstadtlagen zunehmend unter Druck. Christof Schremmer: „Hier muss man regulierend eingreifen.“

Neuer Stadtentwicklungsplan

Der neue Stadtentwicklungsplan STEP 2025, der im Frühling beschlossen werden soll und an dem Schremmer mitgearbeitet hat, beinhaltet Lösungen für diese Problematik. So sollen neue Flächen künftig nur mehr dort entstehen, wo sich neue Stadtviertel entwickeln, wie in der Seestadt Aspern.

„Die Flächenexpansion soll gestoppt werden“, betont der ÖIR-Experte. Gemeint sind damit vor allem großflächige dezentrale Entwicklungen wie Einkaufs- und Fachmarktzentren. Hier werde es Ausschlusszonen in der Raumplanung geben.

Bestehende Zentren und Geschäftsstraßen sollen im Gegenzug dazu erhalten und ausgebaut werden. Hier wird es vor allem darum gehen, eine urbane Aufenthaltsqualität zu schaffen, eine Stadt der kurzen Wege, in allen Stadtteilen soll es außerdem Nahversorger geben.

In derart dynamisch wachsenden Städten wie in Wien reichen statische Immobilienbewertungen zu kurz, ist Markus Arnold, Gründer und Eigentümer von Arnold Immobilien, überzeugt. „Die klassischen Parameter für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie wie Bausubstanz, Lage und Anbindung an den öffentlichen Verkehr orientieren sich an der Gegenwart“, verdeutlicht er. Zukünftige Stadtentwicklungen würden mit diesem Verfahren nicht genau abgebildet werden, woraus sich eine Differenz zwischen ermitteltem und tatsächlichem Wert ergibt.

Wert orientiert sich an Standort

Denn der Wert einer Immobilie orientiert sich immer mehr am Potenzial von Standorten. So kann sich eine Geschäftsstraße mit vielen Leerständen negativ auf den Wert einer Immobilie auswirken. Ist in dieser Straße der Ausgang einer neuen U-Bahn-Station in Planung, kann das wiederum künftig sehr positiv für den Standort sein. Daher bezieht Arnold Immobilien die Stadtentwicklung in die Bewertung von Liegenschaften mit ein.

Denn die Unterschiede sind groß, zum Beispiel bei Anbauten oder Umwidmungenvon Immobilien, nennt Jakobus Schlager von Arnold Immobilien zwei Beispiele. Wird dieses Zukunftspotenzial bei der Bewertung von Immobilien berücksichtigt, seien deutlich höhere Werte zu erzielen. Klassische Lageparameter zur Wertermittlung einer Immobilie würden daher bei Arnold Immobilien um Zukunftspotenziale erweitert.