So vermieten Sie Ihr Einfamilienhaus

Da das Gesetz großen Spielraum lässt, müssen bei der Vermietung von Eigenheimen im Vertrag viele Punkte geregelt werden.

Einfamilienhäuser zur Miete sind eine seltene Wohnform, die allerdings im Steigen ist. Laut der „Wohnumfrage 2019“ von sReal und Wohnnet vom vergangenen Sommer halten immerhin sieben Prozent der Menschen, die eine Immobilie zum Mieten suchen, Ausschau nach einem Haus.

Doch für die Eigentümer ist die Vermietung eines Hauses nicht ganz einfach. Denn Ein- und Zweifamilienhäuser unterliegen seit 1.1.2002 dem Vollausnahmebereich des Mietrechtsgesetzes (MRG). Damit gelten die Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) – und diese lassen sehr viel offen.

Vier Punkte, die im Vertrag geregelt sein müssen

Für Reihenhäuser gilt: Nur wenn sich auf einer Liegenschaft nicht mehr als zwei getrennte Mietobjekte befinden, muss das ABGB angewendet werden. „Da das Gesetz viel Spielraum lässt, müssen die Mietverträge bei Ein- und Zweifamilienhäuser wesentlich detaillierter und länger sein“, erklärt Rechtsanwalt Guido Zorn von der Kanzlei Bischof Zorn + Partner. Hier die wichtigsten Punkte, die im Vertrag genau behandelt werden müssen:

1. Mietzins: Bei Einfamilienhäuser gelten keine Mietzinsbildungsvorschriften. Der Vermieter könnte also theoretisch jeden Mietzins verlangen, den er möchte. Die gesetzliche Grenze ist nur der Wucher. Der Mieter hat auch keine Möglichkeit, diese überprüfen zu lassen. „Gute Orientierungspunkte bei der Festlegung der Miete sind die Mieten in vergleichbaren Objekten, der Immobilienpreisspiegel oder die Auskunft von Maklern“, sagt Roman Reßler vom Zentralverband Haus und Eigentum.

2. Kündigung: Sollte im Mietvertrag bei unbefristeter Vermietung für Wohnzwecke keine Kündigungsfrist vereinbart worden sein, gilt bei monatlicher Mietzinszahlung eine Kündigungsfrist von einem Monat.

Prinzipiell besteht die Möglichkeit, den Vertrag befristet oder unbefristet zu gestalten. „Befristete Verträge bieten eine höhere Transparenz dem Mieter gegenüber, da sich dieser auf eine bestimmte Vertragsdauer einstellen kann“, meint Roman Reßler, „jedoch ist es auch möglich, eine Klausel zur vorzeitigen Beendigung bei befristeten Mietverträgen für beide Seiten anzufügen.“

Auch Kündigungsgründe muss ein Vermieter nicht angeben. Im MRG hingegen ist festgelegt, dass ein Vermieter den Vertrag nur aus wichtigen Gründen aufkündigen kann – wie einen Rückstand beim Mietzins oder einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstands. „Wenn im Vertrag vereinbart ist, dass die Kündigungsgründe des MRG gelten, bietet das einen gewissen Schutz für den Mieter“, sagt Rechtsanwalt Guido Zorn von der Kanzlei Bischof Zorn + Partner.

Wenn das Haus verkauft wird, gilt der Grundsatz „Kauft bricht Miete“, sprich der Mietvertrag erlischt automatisch. Wird der Mietvertrag aber im C-Blatt des Grundbuchs eingetragen, dann bleibt der Vertrag im Falle einer Veräußerung bestehen.

3. Betriebskosten: Weil auch das ABGB bezüglich der Weiterverrechnung der Betriebskosten nichts regelt, muss der Vermieter alle Kosten selbst tragen. Darum rät Roman Reßler vom Zentralverband Haus und Eigentum, keinen Pauschalmietzins zu verlangen, sondern die jeweiligen Positionen einzeln aufzulisten. Damit ist sichergestellt, dass eine Steigerung der Betriebskosten an die Mieter weiter verrechnet werden kann.

4. Erhaltungspflichten, Ablöse: Die Gestaltungsmöglichkeiten bei Einfamilienhäusern, vor allem wenn ein großer Garten dabei ist, sind groß. Das birgt allerdings auch Raum für eventuelle Streitigkeiten hinsichtlich Erhaltungspflichten und Ablösen. Hilfreich ist, den Zustand des Hauses bei der Mietvertragsunterzeichnung genau zu dokumentieren. Und zwar anhand von detaillierten Fotos, etwa der Sanitäranlagen, Küche und Einrichtungsgegenstände. Roman Reßler vom Zentralverband: „Diese Dokumentation sollte vom Mieter auch unterschrieben werden.“

Den Vermieter trifft eine umfassende Erhaltungspflicht

Der Vermieter muss das vermietete Objekt laut § 1096 ABGB in einem brauchbaren Zustand vergeben und erhalten. Das heisst, ihn trifft eine umfassende Erhaltungspflicht. Vertraglich kann die Erhaltungspflicht bis zu einem gewissen Grad an den Mieter überwälzt werden, allerdings muss das Verhältnis ausgewogen sein. Kleinere Reparaturen und Ausbesserungsarbeiten können vom Mieter durchaus verlangt werden.

Generell gilt: die normale Abnutzung des Hauses ist mit der Miete getilgt. Für Schäden, die nicht unter die normale Abnutzung fallen, ist der Mieter ersatzpflichtig.

Im Einvernehmen können sich die beiden Vertragsparteien auch auf bestimmte Pflegearbeiten im Garten einigen. So könnte der Mieter vertraglich etwa dazu verpflichtet werden, den Rasen regelmäßig zu mähen oder Hecken zu schneiden.

Im Fall einer späteren Veräußerung eines vermieteten Hauses sollte außerdem beachtet werden, dass die Immobilienertragssteuer in Höhe von 30 Prozent des Mehrerlöses fällig wird. Von dieser Steuer sind nur Menschen befreit, die ihren Hauptwohnsitz eine Zeit lang dort hatten: entweder in den letzten zehn Jahren zumindest fünf Jahre oder die letzten zwei Jahre vor dem Verkauf.