Rechtstipp: Darf ein Eigentümer den Gemeinschaftsgarten alleine nutzen?

Experten beantworten Leserfragen am KURIER-Telefon. Diesmal: Rechtsanwalt Thomas Sochor.

Frage: Ich bin Wohnungseigentümerin in einem Haus mit Garten, der bis vor kurzem noch für alle Eigentümer offen stand. Nun hat einer der Eigentümer – ohne Rücksprache und Einverständnis der anderen Eigentümer – den Garten abgesperrt, eine Terrasse gebaut und benutzt ihn für sich alleine. Ich habe das der Verwaltung gemeldet, aber sie reagiert nicht. Was kann ich nun tun?

Rechtsanwalt Thomas Sochor: In Ihrem Fall hat ein Wohnungseigentümer eigenmächtig einen allgemeinen Teil der Liegenschaft für sich alleine in Besitz genommen und verändert. Fordern Sie den störenden Miteigentümer auf, die Terrasse rückzubauen, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen und den Garten wieder zugänglich zu machen.

KURIER/Jeff Mangione

Besitzstörungsklage oder Eigentumsfreiheitsklage

Sie hätten gegen den Störenden mit Besitzstörungsklage (diese muss innerhalb von 30 Tagen ab Störung bei Gericht einlangen) vorgehen können, diese Frist ist nun abgelaufen. Jetzt ist die Einbringung einer Eigentumsfreiheitsklage zu überlegen.

Frage: Ich besitze eine Eigentumswohnung. Kürzlich hat ein Eigentümer – mit Zustimmung der anderen Eigentümer – einen Teil des Ganges abgetrennt, um zwei Wohnungen zu verbinden. Sollte deswegen auch der Betriebskosten-Schlüssel geändert werden?

Rechtsanwalt Thomas Sochor: Ich empfehle, die Hausverwaltung schriftlich darauf aufmerksam zu machen, dass der Gangteil abgetrennt wurde, um zwei Wohnungen zu verbinden. Daraus ergeben sich zwingend Änderungen des Abrechnungsmodus, welche Ihrer Darstellung nach den Quadratmetern erfolgt. Jene Wohnungseigentümer, die durch die Abtrennung des Gangteils zusätzliche Nutzfläche gewonnen haben, werden entsprechend höhere Beiträge zu leisten haben.

Nutzwertgutachten

Ebenso könnte sich die Notwendigkeit ergeben, die Nutzwerte durch ein neues Nutzwertgutachten zu ändern und im Grundbuch  richtigzustellen. Auf Antrag sind die Nutzwerte vom Gericht  neu festzusetzen, wenn sich der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjektes durch eine gegenüber den Grundlagen der Nutzwertermittlung abweichende Bauführung um mehr als drei Prozent ändert. Ich empfehle, die Thematik auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen, dort zu besprechen und Beschlüsse  zu fassen.

Frage: Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung. Die Nachbarwohnung wurde kürzlich neu vergeben und wird seitdem vom neuen Mieter  renoviert. Der Lärm der Umbauarbeiten ist sehr störend, weil die Arbeiten vor allem am Abend und an Samstagen stattfinden. Was kann ich dagegen tun?

Rechtsanwalt Thomas Sochor: Dokumentieren Sie die Lärmbelästigung und machen Sie die Verwaltung schriftlich auf den störenden Lärm durch den neuen Mieter aufmerksam. Halten Sie fest, dass Ihnen aufgrund der Lärmbelästigung sowie der Belästigung durch Staub und Schmutz zwingend eine Mietzinsminderung zusteht.

Unter Vorbehalt

Halten Sie daher fest, dass Sie den Mietzins nur unter Vorbehalt der Überprüfung und Rückforderung bezahlen. Der Nutzungsvertrag bzw. eine Hausordnung könnten Einschränkungen in Bezug auf die Zulässigkeit von Arbeiten vorsehen. Sollte sich keine Besserung ergeben, ist auch die Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe durch Einbringung einer Besitzstörungs- bzw. Unterlassungsklage zu überlegen.