Preissturz am Wohnimmobilienmarkt blieb bisher aus

Der Rückgang der Wohnpreise ist bisher glimpflicher ausgefallen, als erwartet. Stärker ist der Einbruch bei Finanzierungen.

Die steigenden Zinsen und die strengeren Kreditvergabevorschriften (Stichwort KIM-Verordnung) haben den Höhenflug der Kaufpreise am österreichischen Wohnimmobilienmarkt nachhaltig ausgebremst. Bestandswohnungen verbilligten sich im Vorjahr merklich, geht aus der aktuellen Analyse von Raiffeisen hervor, doch neu errichtete Wohnungen verteuern sich weiterhin. Zwar wehe dem Immobilienmarkt der zinsseitige Gegenwind ins Gesicht, doch rechnet Matthias Reith, Senior Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt von Raiffeisen Research, für heuer und 2024 nur mit moderaten Preisrückgängen.

Im ersten Halbjahr 2023 hat sich der Preisrückgang entgegen den Erwartungen eingebremst. „Das preisliche Gewitter ist ausgeblieben“, bringt es Reith, auf den Punkt. Zwar werde es weiterhin moderate Preisrückgänge geben, jedoch nur minimalen Korrekturen. „Auf den steilen Steigflug sollte kein Sturzflug folgen“, so Reith.  Der Wohnimmobilienmarkt sei nach wie vor im Findungsmodus, da die preislichen Vorstellungen von Verkäufern und Käufern zu weit auseinanderliegen. Die Nachfrage nach Kaufimmobilien ist nach wie vor da, jedoch dämpft das Thema Leistbarkeit die Nachfrage nach Eigentum. Das wirkt sich auch auf die Anzahl der Verkäufe aus. Gut ein Fünftel weniger Objekte wechselten im ersten Halbjahr 2023 den Besitzer, geht aus einer aktuellen Erhebung von Remax hervor.

Raiffeisen Research

So wenige Immobilienverkäufe wurden zuletzt im Jahr 2015 im Grundbuch registriert. Der Wert der Transaktionen fiel fast um ein Viertel auf in Summe 16,6 Milliarden Euro. Immobilien mit Kaufpreisen zwischen 400.000 und einer Million Euro seien vom Nachfragerückgang besonders betroffen, so Anton Nenning von Remax. Regelrecht eingebrochen ist der Wohnfinanzierungsmarkt, wie Christian Vallant, Geschäftsführer der Raiffeisen Bausparkasse, sagt. Bei Finanzierungsnachfragen für neugebaute Immobilien gab es heuer einen Einbruch von im Vorjahr 20 auf heuer neun Prozent. Gleichzeitig wurden knapp 40 Prozent der vergebenen Darlehen für Sanierung und Renovierung sowie Um- und Zubauten verwendet. In der Vergangenheit lag dieser Wert im einstelligen Prozentbereich, erst 2022 stieg dieser an, wobei der Anteil im vergangenen Jahr auf 25 Prozent kletterte.

Auch die durchschnittliche Darlehenshöhe falle nun niedriger aus. Dass bestehende Kreditnehmer in Zeiten der Zinswende in größerem Ausmaß in Bedrängnis geraten, zeichne sich laut Reith eher nicht ab. Im Wohnungsneubau sind die Spitzenjahre nun vorbei, es werden deutlich weniger neue Wohnungen errichtet. „Österreich wächst weiter. Gleichzeitig wird die Neubauleistung deutlich zurückgehen. Das stützt den Markt“, sagt Raiffeisen-Immobilienanalyst Fabian Blasch. Dass die Zahl der neuen Wohnimmobilien am Markt sinkt, sei mit ein Grund, warum ein Preissturz ausgeblieben ist.

Auch weniger Sozialwohnungen sind in Bau. Die Reduktion der Wohnbauförderung in den vergangenen Jahren sei „ein schwerer Fehler“ gewesen, sagt Susanne Riess-Hahn, Chefin der Wüstenrot Gruppe. Die Ausgaben hierfür müssten auf rund ein Prozent vom Bruttoinlandsprodukt (BIP), also 4,5 Mrd. Euro, steigen. Der angekündigte Mietpreisdeckel ist für die Raiffeisenbank keine effektive Maßnahme gegen hohe Mieten. „Im Kampf gegen die Inflation ist die Mietpreisbremse kein Gamechanger, weil die Mieten kein wesentlicher Inflationstreiber im Warenkorb waren“, sagte Reith. Er erwartet, dass das Angebot an Mietwohnungen am Markt sinken wird. Ähnlich sieht das die Wüstenrot-Chefin: Ein Mietpreisdeckel sei keine Lösung, „der verknappt das Angebot, was die Preise weiter erhöht“, sagte Riess-Hahn.