Muss eine Investition beim Auszug abgelöst werden?

Experten beantworten Ihre Leserfragen. Schicken Sie Ihre Wohn-Fragen bitte an: immo@kurier.at. Diesmal: Georg Röhsner – Rechtsanwalt

Ich vermiete eine Doppelhaushälfte. Die derzeitigen Mieter ziehen nun aus. Sie haben während ihrer Mietzeit  zahlreiche Investitionen getätigt, weil ihnen gewisse Einrichtungen vom Stil her  nicht zugesagt haben, obwohl diese in tadellosem Zustand waren. Meine Zustimmung haben sie teilweise eingeholt. Wie sieht es in so einem Fall mit der Ablöse aus?
Georg Röhsner: Hier kommt es vor allem darauf an, ob Sie im seinerzeit abgeschlossenen Mietvertrag eine Regelung für derartige Fälle getroffen haben. Weiters kommt es darauf an, ob Sie anlässlich der erteilten Zustimmung Vereinbarungen darüber getroffen haben, was mit den vorgenommenen Änderungen nach dem Auszug des Mieters zu geschehen hat bzw. ob ihm dafür ein Ersatzanspruch zukommt. Gibt es keine Vereinbarungen, so ist ein Ersatzanspruch des Mieters nur dann denkbar, wenn die Investitionen nach dem Auszug des Mieters einen fortbestehenden wirtschaftlichen Wert haben bzw. die Neuvermietung erleichtern. Wenn es wirklich nur um Geschmacksfragen ging, wird sich daraus üblicherweise kein Ersatzanspruch des Mieters ergeben.
 

Ich bin Besitzer einer Altbau-Eigentumswohnung. Im Vorraum ist der Estrich unter den Fliesen gebrochen. Ist der Tausch des Estrichs generell durch den Reparaturfonds der Eigentümergemeinschaft  gedeckt oder muss ich die Arbeiten selbst bezahlen?
Georg Röhsner: Gibt es dazu keine einschlägigen Regelungen im Wohnungseigentumsvertrag, so wäre ein gebrochener Estrich – wenn er aufgrund des Schadens seiner Funktion, wie etwa jener der Schalldämmung, nicht mehr nachkommt – auf Kosten der Eigentümergemeinschaft (und damit aus dem Reparaturfonds) zu erneuern.

Wir haben über einen Makler ein Haus gekauft, welches vor   30 Jahren ausgebaut wurde. Die uns übergebenen Einreichpläne waren auch Teil des Exposés. Im Zuge einer Einreichung teilte uns das Bauamt mit, dass diese Pläne keinen Konsens zum bewilligten Plan am Bauamt haben und uns daraus Nachteile und zusätzliche Planungsaufwände erwachsen. Können wir den Makler für diese Zusatzkosten haftbar machen? Ist eine Wandlung denkbar?
Georg Röhsner: Wenn Sie vom Verkäufer über den Stand des Bau-Konsenses durch Vorlage falscher Pläne getäuscht wurden, wäre im Extremfall auch eine Wandlung des Vertrags möglich – dies aber nur dann, wenn eine Beibehaltung des Vertrages unzumutbar ist (etwa im Falle, dass die vorgenommenen Umbauten gar nicht genehmigungsfähig sind und Sie von der Behörde mit einem Abbruchauftrag konfrontiert werden). Üblicherweise wird sich ein solcher Anspruch darauf beschränken, dass Sie vom Verkäufer die entstehenden Zusatzkosten einfordern. Dabei wäre der Inhalt des von Ihnen abgeschlossenen Kaufvertrages zu prüfen. Theoretisch wäre auch ein Schadenersatzanspruch gegen den Makler denkbar, wenn ihn ein Verschulden trifft.