Müssen Haussprecher einstimmig gewählt werden?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Diesmal: Nicole Neugebauer-Herl - Rechtsanwältin

Ich habe eine Eigentumswohnung. Seit einigen Jahren gibt es im Haus eine Haussprecherin, die sich in alles einmischt. Laut Hausverwaltung wurde sie nie gewählt. Ich will nicht, dass sie diese Position ausübt. Was kann ich tun?

Sogenannte Haussprecher oder Hausvertrauensleute können nur im Wege der Errichtung einer schriftlichen Gemeinschaftsordnung durch alle Wohnungseigentümer ernannt werden. Das Gesetz sieht allerdings ausdrücklich vor, dass Haussprecher nicht mit Vertretungsbefugnis ausgestattet werden können. Offenbar dürfte auch der Hausverwaltung bekannt sein, dass sich diese Dame zwar als Haussprecherin geriert, jedoch nicht formal in diese Funktion bestellt wurde. Es ist daher in ihrem Fall nicht zu befürchten, dass die Hausverwaltung von der selbst ernannten Haussprecherin Direktiven entgegennimmt.

KURIER/Jeff Mangione

Ich habe eine Eigentumswohnung von einem Bauträger gekauft. In der Garage des Hauses tritt Wasser ein. Wir haben die Information erhalten, dass das Wasser entweder von der Nachbarliegenschaft eintritt oder auf einen Baumangel zurückzuführen ist. Die Hausverwaltung will nichts unternehmen. Ist das rechtens?

Die Hausverwaltung vertritt nur die Eigentümergemeinschaft. Deren Rechtspersönlichkeit ist auf die Angelegenheiten der Verwaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft begrenzt. Ansprüche gegenüber dem Eigentümer der Nachbarliegenschaft auf die Abwehr von Immissionen oder gegenüber dem Bauträger wegen mangelhafter Bauleistungen betreffen nicht die Verwaltung, sondern das Eigentumsrecht und sind daher von den einzelnen Wohnungseigentümern selbst durchzusetzen. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht die Möglichkeit der Abtretung der Ansprüche eines einzelnen Wohnungseigentümers an die Eigentümergemeinschaft zur weiteren Durchsetzung vor. Die Abtretung ist erst gültig, wenn der Verwalter als Vertreter der Eigentümergemeinschaft diese annimmt.

Wir wohnen im Wohnungseigentum und verwalten uns selbst. Neuerdings leuchtet das Licht vor unserer Haustür die ganze Nacht, vorher war das mit Bewegungsmelder geregelt. Ich will diese Mehrkosten nicht mittragen, und will meine Betriebskostenbeiträge entsprechend mindern. Kann mir daraus ein Nachteil entstehen?

Der Einbehalt von Wohnbeiträgen ist nicht das probate Mittel. Die Aufrechnung gegen Akontozahlungen ist nach dem Zweck des Wohnungseigentumsvertrages ausgeschlossen. Die Art der Beleuchtung allgemeiner Teile ist Sache der ordentlichen Verwaltung. Ich empfehle Ihnen daher, einen Beschluss der Eigentümer über eine Einschränkung der Dauer der Beleuchtung herbeizuführen.

Ein Eigentümer unseres Hauses vermietet seine Wohnung als Kindergarten, obwohl die Räume laut Wohnungseigentumsvertrag als Wohnung gewidmet sind. Was kann ich dagegen tun?

Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer Anspruch darauf, dass auch jeder andere Wohnungseigentümer sein Objekt entsprechend der im Wohnungseigentumsvertrag vereinbarten Widmung nutzt. Die Nutzung einer Wohnung als Kindergarten, die wohl auch mit einer erhöhten Lärmbeeinträchtigung und Abnutzung allgemeiner Teile der Liegenschaft einhergeht, ist nur mit Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer zulässig.