Müssen die Nachbarn den Lärm von Umbauarbeiten dulden?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Dieses Mal: Georg Röhsner - Rechtsanwalt

Wir wollen die Küche in unserer Eigentumswohnung neu machen. Müssen die anderen Wohnungseigentümer aufgrund der Lärmbelästigung entschädigt oder um Erlaubnis gebeten werden?

Wenn Sie in Ihrer Eigentumswohnung einfach die (Einbau-) Küche erneuern wollen, benötigen Sie dafür keine Zustimmung der Miteigentümer - eine solche Zustimmung wäre nur erforderlich, wenn Sie für den Umbau auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch nehmen (also etwa einen Teil des Ganges einbeziehen).

Eine gewisse Lärmbelästigung bei Umbauarbeiten ist, sofern sie sich im üblichen Ausmaß bewegt und zu den üblichen Tageszeiten erfolgt, von den übrigen Miteigentümern auch ohne Entschädigungsanspruch hinzunehmen.

Selbstverständlich sind Sie verpflichtet, die Arbeiten so durchzuführen, dass diese Beeinträchtigungen der übrigen Miteigentümer möglichst gering gehalten werden.

Ich vermiete eine Eigentumswohnung (Baubewilligung nach 1945). Gilt bei der Vermietung meiner Eigentumswohnung § 2 MRG und der Begriff Hauptmiete, oder schließe ich einen einfachen Mietvertrag (keine Hauptmiete) nach ABGB ab?

§2 MRG gilt in Ihrem Fall nicht, da eine solche Wohnung nur dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt. Dessen ungeachtet gibt es auch im ABGB eine Unterscheidung zwischen Haupt- und Untermieter (auch wenn Letzterer dort noch „Afterbestandnehmer“ genannt wird). Als Eigentümer der Wohnung schließen Sie immer einen Hauptmietvertrag ab.

Ich habe meine Wohnung vor Kurzem verkauft und dem Käufer vier Wohnungsschlüssel gegeben. Er behauptet nun, dass ich sechs Schlüssel übergeben muss, ansonsten müsse er das Schloss wechseln. Wer muss für das neue Schloss und Schlüssel bezahlen?

Hier kommt es vor allem darauf an, welche Regelungen der von Ihnen abgeschlossene Kaufvertrag enthält. Ist darin ausdrücklich zugesagt, dass der Käufer „alle“ vorhandenen Schlüssel erhält und fehlen dann tatsächlich einzelne dieser in der Vergangenheit angefertigten Schlüssel, so könnte daraus ein Anspruch des Käufers auf Ersatz der mit dem Schlossaustausch verbundenen Kosten abgeleitet werden.

Enthält der Vertrag keine ausdrückliche Regelung, muss der Käufer wohl damit rechnen, dass im Laufe der Zeit Schlüssel verloren gegangen sind. In diesem Fall würde ich daher keinen Anspruch sehen.

Ich habe die Gemeindewohnung meiner Mutter mit rund 80 Jahren alten Fenstern übernommen. Zwei Jahre später ließ ich meine Fenster austauschen. Einige Jahre später wurden alle anderen Fenster im Haus ausgetauscht. Kann ich einen Kostenersatz verlangen?

Vorausgesetzt, dass Ihr Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz unterliegt (was bei Gemeindewohnungen dieses Alters im Normalfall gegeben ist), hätten Sie vor dem Austausch der Fenster jedenfalls den Vermieter informieren und dessen Zustimmung einholen müssen.

Haben Sie dies unterlassen (obwohl eine solche Verständigung bzw. Einholung der Zustimmung möglich und zumutbar gewesen wäre), und haben Sie die Fenster daher eigenmächtig eingebaut, so besteht kein Ersatzanspruch gegenüber dem Vermieter.