Macht die Übertragung von Eigentum zu Lebzeiten Sinn?

Experten beantworten Leserfragen. Schicken Sie Wohn-Fragen bitte an: immo@kurier.at Diesmal: Karin Sammer, ÖVI

Einige Wohnungseigentümer unseres Hauses haben ihre Wohnungen bereits an ihre Kinder überschrieben. In welchen Fällen macht eine Eigentumsübertragung zu Lebzeiten Sinn?

Welche finanziellen Vorteile können sich daraus ergeben?Aktuell gibt es in Österreich weder eine Erbschaftssteuer noch eine Schenkungssteuer, allerdings ist auch bei Übertragungen innerhalb der Familie eine Grunderwerbsteuer zu leisten. Jede Übertragung im Familienkreis wird übrigens als unentgeltlich angesehen – unabhängig davon, ob es sich um einen Kauf, eine Schenkung, eine Übertragung gegen Rente oder einen Erbfall handelt.

Ob und in welcher Form eine Übertragung zu Lebzeiten Sinn macht, muss man im Einzelfall prüfen. Seit 2016 erfolgt die Bemessung der Grunderwerbsteuer nicht mehr nach dem niedrigeren Einheitswert, sondern es wird der Grundstückswert herangezogen. Dieser kann über die Pauschalwertmethode oder aus dem Immobilienpreisspiegel abgeleitet werden.

Nach einem Stufentarif gestaffelt beträgt die Steuer bis zu einem Wert von 250.000 Euro 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent und für alles über 400.000 Euro 3,5 Prozent. Die Wahl der Ermittlungsmethode kann zu deutlich unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Hinzu kommen dann noch 1,1 Prozent für die Eintragungsgebühr ins Grundbuch, die sich bei Übertragungen innerhalb der Familie noch nach dem Einheitswert (3 Prozent) bemisst. Da die Übertragung von Immobilien einige Tücken bereithält, ist die Beiziehung eines Beraters zu empfehlen.

Ist bei Vermietung einer Eigentumswohnung (Baubewilligung 1959) eine Dokumentation/ Elektrobefund vorzulegen?

Die Elektrotechnikverordnung ist auch auf die Vermietung von Eigentumswohnungen anzuwenden. Ziel der Regelung ist, die Sicherheit elektrischer Anlagen in Wohnungen zu verbessern und bei (Neu)Abschluss eines Hauptmietvertrages sicherzustellen, dass die Anlage des Mietobjekts den Bestimmungen des Elektrotechnikgesetzes 1992 entspricht sowie über einen FI-Schutzschalter mit einem Nennfehlerstrom von nicht mehr als 30 mA verfügt.

Liegt keine geeignete Dokumentation vor (etwa ein Prüfbefund), kann der Mieter nicht davon ausgehen, dass die elektrische Anlage diesen Anforderungen entspricht.

Ich bin Eigentümer einer Wohnung (Wien) samt Garagenstellplatz in unserer Tiefgarage. Da ich kein Auto mehr besitze, möchte ich den Platz an einen benachbarten Wohnungseigentümer vermieten. Worauf muss man achten?

Die selbstständige Vermietung eines Stellplatzes oder einer Garage zu privaten Zwecken unterliegt nicht dem Mietrechtsgesetz – sie können frei vereinbaren, wie lange sie sie vermieten wollen und zu welchem Preis. Es gibt auch keinen Kündigungsschutz, sodass auch ein unbefristeter Mietvertrag über eine Garage jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von beiden Seiten gekündigt werden kann.

Eine schriftliche Mietvertragsurkunde ist beim Finanzamt zu vergebühren und beträgt ein Prozent des Betrags, der sich aus der Multiplikation von Vertragsdauer mal dem Jahreswert der vertraglich vereinbarten Leistungen (höchstens aber dem Achtzehnfachen des Jahreswertes) ergibt, bei einem unbefristeten Vertrag ist es ein Prozent des 3-fachen Jahreswertes.

Musterformulare sind zwar vielerorts erhältlich, eine fachliche Unterstützung ist aber dennoch zu empfehlen.