Leibrente: Immobilie verkaufen, dennoch dort wohnen

Wie man seine Immobilie im Alter zu Geld macht, ohne ausziehen zu müssen: Die Leibrente ist durchaus interessant, doch hat Glückspiel-Charakter.

Viele ältere Menschen, die in der eigenen Immobilie leben, stehen nach dem Tod des Partners vor dem Problem, dass sie das (große) Haus mit Garten mit ihrer Pension nicht mehr erhalten können. Wenn es dann auch keine Erben gibt, die Interesse an der Immobilie haben und sich um Haus und Bewohner kümmern können, stellt sich die Frage: Was tun?  Wer in dieser Situation ist und gleichzeitig das Eigenheim nicht verlassen will, für den gibt es eine unorthodoxe Lösung, die immer mehr Unternehmen auch in Österreich anbieten: die Leibrente.

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Die Leibrente ist eine spezielle Form des Immobilienverkaufs, die es Eigentümern ermöglicht, den Wert ihrer Immobilie in eine lebenslange Zusatzrente umzuwandeln. Die Immobilie wird gegen die Bezahlung eines monatlichen Betrags an den Verkäufer veräußert. Es gibt einen neuen Eigentümer, doch der Verkäufer wohnt meist weiterhin in der Immobilie. In der Regel wird vereinbart, dass das Wohnrecht mit dem Tod des Abgebers erlischt.  „Der Vertrag entspricht einem üblichen Kaufvertrag und kann individuell zwischen Verkäufer und Käufer vereinbart werden“, sagt Notar Matthias Klein. 

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Das steht im Kaufvertrag

Laut Rechtsanwalt Erhard Perl ist der Vertrag wie alle Liegenschaftskaufverträge zu behandeln, „das ist wichtig für die Gewährleistung“. In dem Vertrag wird das Kaufobjekt genau beschrieben sowie die Gegenleistung, also die laufenden Rentenzahlungen an den Abgeber. Um sich abzusichern, stellt der Abgeber das lebenslange Wohnrecht entweder pfandrechtlich sicher oder trägt sie als Reallast im Grundbuch ein. „Sinnvoll ist es auch, die Wertsicherung der Rentenzahlungen zu vereinbaren“, so der Notar. Er rät, vorzusorgen, falls der Übernehmer mit den Zahlungen in Verzug geraten könnte, konkret sollten Verzugszinsenregelung vertraglich vereinbart werden. Ebenfalls geregelt gehört aus Abgeber-Sicht, dass der Käufer für die Erhaltung der Immobilie aufkommt.

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In die Berechnung der Renten spielt der Wert und Zustand der Immobilie hinein. Zu Beginn kann eine Einmalzahlung und erst dann laufende Raten vereinbart werden. „Wichtig ist, dass der Abgeber die Immobilie von einem Sachverständigen bewerten lässt“, so Anwalt Perl. Die Höhe der monatlichen Zahlungen richten sich nach dem Lebensalter und nach der amtlichen Sterbetafel. Es ist also ein Glücksspiel, denn wenn der Abgeber früher verstirbt, hat der Käufer ein gutes Geschäft gemacht, verstirbt er jedoch erst Jahrzehnte später, hat der Käufer womöglich zu viel bezahlt.

Vor- und Nachteile: 

Das Modell hat für beide Seiten Vor- und Nachteile. Der große Vorteil für den Käufer: Er wird sofort Eigentümer des Hauses, ohne dass er den erforderlichen Kaufpreis sofort bezahlen muss. Der Abgeber profitiert davon, dass sein wiederkehrender Geldbedarf gedeckt wird. „Er kann über das Geld verfügen, es ist nicht in Betongold gebunkert“, so Klein. Dennoch sollten beide Seite beachten:

- der vorzeitige Vertragsausstieg: ist einseitig nicht möglich. Ausnahme: wenn die Parteien übereinkommen, dass man das Ganze auflöst oder rückabwickelt.

- übermäßige Abnutzung: Wenn der Abgeber die Immobilie stark abnützt, verringert sich der Immobilienwert des Käufers.

- Laesio enormis: Steht beim Vertragsabschluss einem hohen Verkaufswert eine viel zu geringe Rente gegenüber, kann eine Verkürzung über die Hälfte zugunsten des Abgebers geltend gemacht werden.

- der Käufer kann die Rente nicht mehr bezahlen: Damit bei einem Konkurs die Immobilie nicht Teil der Masse wird, sorgt das Pfandrecht im Grundbuch.

- wenn der Käufer vor dem Abgeber stirbt, „treten die Rechtsnachfolger in den Vertrag ein und müssen die Rente weiter bezahlen “, betont Perl.

- Verkauf: Der Käufer kann das Haus samt Leibrente veräußern.