Können wir auf die fällige Eigentümerversammlung bestehen?

Experten am Immo-Wohntelefon. Rufen Sie an oder schicken Sie Fragen per Mail an immo@kurier.at - diesmal: Rechtsanwältin Sandra Cejpek.

Eigentümerversammlung

Wir hatten seit mehr als zwei Jahren keine Eigentümerversammlung. Trotz mehrfacher Urgenz bei der Hausverwaltung werde ich vertröstet, Corona wird vorgeschoben. Wie komme ich zu meinem Recht?

Sofern die Hausverwaltung trotz Urgenz die fällige Hausversammlung nicht abhält, eröffnet das Gesetz zwei Möglichkeiten, eine solche auch gegen die Initiative der Hausverwaltung abzuhalten. Mindestens drei Wohnungseigentümer, die zusammen mindestens ein Viertel der Anteile innehaben, können den Hausverwalter schriftlich unter Angabe von wichtigen Gründen zur Einberufung einer Eigentümerversammlung anhalten. Es steht aber auch jedem Wohnungseigentümer zu, auf eigene Faust eine Eigentümerversammlung ohne Mitwirkung der Hausverwaltung einzuberufen, sofern alle anderen Wohnungseigentümer mindestens 14 Tage vor dem Versammlungstermin nachweislich in Kenntnis gesetzt und die Themen, die besprochen werden sollen, bekannt gegeben wurden. Allenfalls stellt das Verhalten des Hausverwalters eine grobe Pflichtverletzung dar, die unter Umständen berechtigt, den Verwaltungsvertrag aufzulösen.

Mietzins

Ich habe seit 1982 einen Hauptmietzinsvertrag, der seither nicht mehr angehoben wurde. Mit Oktober wurde er nach §45MRG um 25 Euro angehoben, was ich auch akzeptiert habe. Meine Befürchtung ist, dass es künftig laufend zu Erhöhungen kommen wird. Was ist zulässig?

Da das Mietverhältnis vor März 1994 abgeschlossen wurde, kommt der Kategorie-bzw. Richtwertmietzins zur Anwendung. Der Kategorienmietzins wird kraft gesetzlicher Regelung regelmäßig valorisiert, sofern die Inflation über 5 % gelegen ist. Die letzte Anpassung des Kategoriemietzinses erfolgt im Juni 2022. Die Anpassung hat nichts mit einer allenfalls vertraglichen Vereinbarung einer Wertsicherung zu tun, diese Erhöhung ergibt sich kraft der gesetzlichen Bildungsvorschriften zum Kategorienmietzins. Im Falle eines Mietverhältnisses, bei dem der Richtwertmietzins zur Anwendung kommt, kann dieser nur angepasst werden, wenn eine entsprechende Wertsicherungsklausel im Mietvertrag festgehalten wurde. Die Ausführungen der Hausverwaltung sind korrekt.

Immission

Im Frühjahr sind neue Nachbarn in ein Haus mit Pool gezogen. Sie hatten im Sommer sehr oft Gäste, die bis weit nach Mitternacht blieben. Nicht nur das Stimmengewirr war störend, sondern auch der täglich beleuchtete Pool. Was muss man als Nachbar ertragen bzw. was ist erlaubt?

Hier muss immer die Frage gestellt werden, inwieweit die Störung ortsunüblich und unzumutbar ist. Nur in einem solchen Fall kann man gerichtlich Abhilfe schaffen. Jedenfalls scheint hier die allgemeine Ruhezeit nach 22 Uhr nicht eingehalten zu werden. Grundsätzlich kann niemanden untersagt werden, untertags Gäste zu bewirten, auch wenn davon eine entsprechende Geräuschbeeinträchtigung ausgeht. Ich rate, mit dem Nachbarn ein Gespräch zu suchen, und zumindest hinsichtlich der Poolbeleuchtung eine zeitliche Regelung zu treffen.