Kann der Verwalter allein die Stiegenhaus-Malerei beauftragen?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon, aber auch weiterhin per e-Mail an immo@kurier.at Diesmal: Nicole Neugebauer-Herl – Rechtsanwältin

Zustimmung

Ich besitze eine Eigentumswohnung mit Terrasse im Dachgeschoß einer Wohnanlage. Der Nachbar daneben will seine Terrasse mit einem Glasdach überdachen. Ich bin dagegen. Kann der Nachbar die Zustimmung erzwingen?

Ein Wohnungseigentümer ist zu Änderungen in seinem Wohnungseigentumsobjekt auf eigene Kosten berechtigt, die Änderung bedarf allerdings der Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, sofern die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer möglich ist. Unter bestimmten Voraussetzungen darf die Zustimmung nicht verweigert werden bzw. könnte der änderungswillige Wohnungseigentümer das Bezirksgericht anrufen und um Ersetzung der Zustimmung ansuchen. In dem Fall hat das Gericht zu prüfen, ob die Änderung weder eine Schädigung des Hauses, noch die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer sowie keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge hat. Wenn durch die Änderung allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden, muss die Änderung entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Wenn Sie mit der Änderung einverstanden sind und dies dem Nachbarn mitteilen, wird dieser gerichtlich klären müssen, ob die Überdachung zu dulden ist oder nicht.

KURIER/Montage,Jeff Mangione

Immission

Ich besitze ein Einfamilienhaus, auf meinem Grundstück steht an der Grenze zum Nachbarn eine Garage. Der Nachbar lässt an der Garagenwand Efeu hochwachsen, wobei dieser bereits in die Verblechung der Garage eingedrungen ist und sie beschädigt hat. Der Nachbar weigert sich, den Schaden zu ersetzen, was kann ich tun?

Als Eigentümerin der Garage haben Sie das Recht, Ihrem Nachbarn den Bewuchs der Garage durch Kletterpflanzen zu untersagen und für den Fall, dass die Kletterpflanzen Ihre Baulichkeit bereits beschädigt hat, von ihm auch Schadenersatz zu begehren. Selbst wenn Sie dem Nachbarn gestattet hätten, den Efeu an der Garagenwand wachsen zu lassen, gilt, dass die Pflanze dadurch keinen Schaden an der Baulichkeit anrichten darf und die Bepflanzung gegebenenfalls – wenn etwa die Fassade neu gemacht werden muss – auf Kosten des Nachbarn zu entfernen ist. Wenn sich Ihr Nachbar weigert, den Pflanzenbewuchs zu entfernen, künftig zu unterlassen und die Behebung des angerichteten Schadens zu ersetzen, wird man den Gerichtsweg beschreiten müssen.

Erhaltung

Das Stiegenhaus des Wohnungseigentumshauses, in dem ich wohne, ist unansehnlich. Die Malerei gehört erneuert. Die Rücklage ist ausreichend dotiert. Kann die Hausverwaltung ohne Befassung der Wohnungseigentümer das Ausmalen veranlassen?

Das Ausmalen des Stiegenhauses betrifft die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, gehört somit zu den Belangen der ordentlichen Verwaltung und kann vom Verwalter eigenständig beauftragt werden. Üblicherweise werden Arbeiten, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen, vom Verwalter in der Vorausschau als Kostenschätzung angegeben. Der Verwalter kann auch die Eigentümer abstimmen lassen. In dem Fall entscheidet dann die einfache Mehrheit.