Hürden beim Energie-Umstieg im Altbau-Bestand

Die Immobilienwirtschaft ortet offene Fragen zum geplanten Erneuerbaren-Wärme-Gesetz und fordert Eingriffe ins Wohnrecht.

Das Erneuerbaren-Wärme-Gesetz – die Regierungsvorlage wurde bereits im Ministerrat beschlossen – regelt den Umstieg von alten fossilen Heizungen auf moderne, klimafreundliche Alternativen (siehe Kasten rechts). Noch spießt sich die Beschlussfassung im Parlament – doch das ist nur eine Frage der Zeit, denn das „Raus aus Öl und Gas“ ist bereits in den Köpfen der Österreicher angekommen.

Änderung im Mietrecht

Während viele Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern bereits umrüsten, heißt es für die meisten Mieter und Wohnungsbesitzer: Bitte warten. Denn wenn das Wärmegesetz beschlossen ist, müssen noch die Begleitgesetze angepasst werden – also Mietrechtsgesetz und Wohnungseigentumsgesetz. Warum das so ist, erklärt die Rechtsanwältin Julia Fritz: „Derzeit können Wohnungsmieter noch verhindern, dass eine zentrale Wärmeversorgung in das Wohnhaus eingebaut wird. Der Vermieter muss dies aber durchsetzen können, um den Heizungsumstieg zu gewährleisten.“ Dazu ist eine Änderung im Mietrechtsgesetz (MRG) erforderlich. Wer die Kosten für den Heizungsumbau trägt, ist allerdings noch nicht geklärt. Der Umbau wird zwar gefördert und die Förderung wird einen Teil der Kosten abdecken. Wer aber den verbleibenden Teil bezahlen soll, ist noch offen.

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Wer trägt die Kosten?

Das Problem im Mietrecht sind auch die gedeckelten Mieten, Stichwort Richtwert- und Kategoriemiete. „Auch wenn der Vermieter die Kosten des Investments trägt, kann er den Mietzins nicht erhöhen“, so Julia Fritz. „Das ist im Altbau ein Problem.“ Hier müsse man auch die Vermieter verstehen. Laut österreichischem Mietrechtsgesetz gelten Gebäude, deren Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953 erteilt wurden, als Altbauten. Nach der Meinung der Rechtsanwältin ist es ausgeschlossen, dass die Wohnungsmieter die Kosten tragen könnten. Es gehe sich aber auch für die Vermieter von Altbau-Wohnungen nicht aus. Daher müsse hier eine Lösung gefunden werden. Ein weiterer offener Punkt betrifft die Dauer der Umbauphase. Während das neue Heizsystem eingebaut wird, werden Handwerker auch in den Wohnungen zugange sein. In dieser Zeit wird der Mieter in der Nutzung seiner Wohnung beeinträchtigt. Hier ist zu klären, ob Mieter für die Dauer des Umbaus den Mietzins mindern dürfen, so Julia Fritz.

Opt-out

Auch im Wohnungseigentumsgesetz bedarf es Adaptionen. Denn derzeit ist es so, dass die Wohnungseigentümer beschließen könnten, dass sie nicht auf eine zentrale Heizanlage umstellen. „Denn Wohnungseigentümer haben eine sogenannte Opting-out-Möglichkeit“, so Julia Fritz. Doch es gibt ein Umstellungsgebot, der Hausverwalter muss auf eine zentrale Wärmeversorgung umstellen. Es wird also auf weitreichende Duldungspflichten für Mieter und Wohnungseigentümer hinauslaufen.

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Kochen mit dem Gasherd

Wenn im Zuge des Umbaus die Gasleitungen aus den Wohnhäusern verschwinden, stellt sich zu guter Letzt noch die Frage, was mit den Gasherden in den Wohnungen passieren soll. Dürfen Wohnungseigentümer auf der Erhaltung der Gasleitungen beharren, weil sie mit Gas kochen und nicht auf einen E-Herd umsteigen wollen? Das muss laut dem Verband der Österreichischen Immobilienwirtschaft (ÖVI) dringend klargestellt werden. Denn die Gasleitungen rein für die Kochmöglichkeiten zu erhalten, ist teuer und zahle sich nicht aus.

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Das Erneuerbaren-Wärme-Gesetz

Raus aus Kohle, Öl und Gas: Welche Fristen gelten: Das Erneuerbaren-Wärme-Gesetz definiert den stufenweisen Weg zu grünen Heizungen in Österreich. Bereits seit 1. 1. 2023 dürfen in Neubauten  keine Gasheizungen mehr errichtet werden. Für bereits genehmigte, fertig geplante und in Errichtung befindliche Gebäude gibt es Ausnahmen. Kaputte Öl- und Kohleheizungen dürfen seit Jahresbeginn nur mehr durch erneuerbare Heizsysteme ersetzt werden. Ab 2025 beginnt der verbindliche Tausch von  alten Kohle- und Ölheizungen. Bis 2040 müssen alle Gasheizungen in Österreich durch moderne, erneuerbare Heizsysteme ersetzt oder mit erneuerbarem Gas betrieben werden. Bei Gasetagenheizungen in Wohnungen in Gebieten mit ausgebauter Fernwärme soll bis spätestens 2040 umgestellt werden. Eigentümer einzelner Wohnungen soll der Anschluss an ein klimafreundliches zentrales Wärmeversorgungssystem ermöglicht werden.