Dürfen Kosten anfallen, auch wenn Heizung nicht abgelesen wurde?

Experten am Immo-Wohntelefon. Rufen Sie an oder schicken Sie Fragen per Mail an immo@kurier.at Diesmal: Walter Rosifka – Arbeiterkammer

Beschlussfassung

Wir sind Wohnungseigentümer. Im Keller des Hauses befinden sich eine Waschmaschine und zwei Wäschetrockner, die mit Münzautomaten bedient werden. Die Einnahmen aus den Automaten werden mit den Kosten der Waschküche gegenverrechnet, der Rest auf alle Eigentümer aufgeteilt. Jetzt ist der Münzautomat der Waschmaschine defekt, ein neuer kostet 2.000 Euro. Die Mehrheit der Wohnungseigentümer hat sich entschieden, dass man keinen neuen Münzautomaten anschafft und die Waschmaschine ab sofort allen zur Verfügung steht, ohne dass man für die tatsächliche Nutzung der Geräte extra bezahlt. Die Betriebskosten werden also zukünftig auf alle Eigentümer aufgeteilt, unabhängig davon, ob sie die Geräte nutzen. Hat für die Abstimmung die einfache Mehrheit genügt?

§ 32 Abs 4 WEG sieht vor, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer beschließen kann, dass Energiekosten in pauschalierter Form (etwa bei Waschküchen zum Beispiel durch Münzautomaten) von den Benützern eingehoben werden. Daraus würde ich schließen, dass die einfache Mehrheit auch dafür genügt, von einer solchen Regelung wieder abzugehen.

Verwaltervertrag

Unsere Hausverwaltung will die Kosten für die Verwaltung erhöhen. Falls die Eigentümergemeinschaft nicht zustimmt, will sie ihren Vertrag kündigen. Wir haben der Erhöhung der Verwaltungskosten nicht zugestimmt, die Hausverwaltung hat nun im November 2022 bekannt gegeben, dass sie wegen Unwirtschaftlichkeit per 31. 12.2022 kündigt. Bis jetzt ist es uns das nicht gelungen, eine neue Verwaltung zu finden. Wie sollen wir uns in dieser Situation verhalten?

Sie sollten die Hausverwaltung darauf aufmerksam machen, dass diese den Vertrag gemäß § 21 WEG nur unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten kündigen kann. Die Kündigung ist daher zu diesem Termin unwirksam. Natürlich kann die Hausgemeinschaft erklären, dass sie die Kündigung zum 31.12.2023 akzeptiert. Wenn die Verwaltung ihre Tätigkeit dennoch als untreuer Vertragspartner mit Ende 2022 einstellt, wird der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keine andere Möglichkeit bleiben, als die Liegenschaft selbst zu verwalten oder eine professionelle Hausverwaltung zu finden. Gegen die pflichtwidrig handelnde Verwaltung kann man Schadenersatzansprüche geltend machen.

Heizkostengesetz

Darf die Hausverwaltung den Wohnungseigentümern Kosten für das Ablesen der Heizungen für die Jahre 2020 und 2021 in Rechnung stellen, obwohl wegen Corona und Lockdowns gar nicht abgelesen wurde?

Die Ablesekosten sollten wegfallen, aber es könnten andere, alternative Kosten entstehen. Mangels Ablesung kann man nämlich die angefallenen Energiekosten nicht nach dem „gemessenen Verbrauch“ aufteilen, also muss man zu einer alternativen Berechnungsmethode greifen, was ebenfalls Kosten verursacht. Die alternative Aufteilung erfolgt dann statt durch Verteilung entsprechend der Ablesungsergebnisse durch eine Hochrechnung. Auch die Kosten der Hochrechnung sind Kosten für die Ermittlung der Verbrauchsanteile im Sinne des § 11 HeizKG. Die Verwaltung könnte argumentieren, dass die Ablesung zwar nicht stattgefunden hat, aber stattdessen ein Betrag für Hochrechnungskosten auszuweisen war. Man habe die Kosten nur falsch bezeichnet.