Die Hunde des Nachbarn bellen nachts im Garten – was tun?

Sie erreichen unsere Experten wieder am KURIER-Telefon, aber auch weiterhin per Mail an immo@kurier.at Diesmal: Rechtsanwältin Daniela Pitzek.

Thermenwartung

Im Dezember habe ich auf eigene Kosten die jährliche Thermenwartung durchführen lassen. Kurz darauf kam es zu einer Störung. Der von der Hausverwaltung beauftragte Installateur konnte den Fehler nicht finden. Die Hausverwaltung will die Kosten nun nicht übernehmen und behauptet, dass es sich um eine vom Mieter zu bezahlende Wartung handelt. Hat die Hausverwaltung recht?

Im Vollanwendungsbereich des MRG (Mietrechtsgesetz) trifft die Erhaltungspflicht hinsichtlich Heizthermen den Vermieter. Davon ausgenommen sind die Kosten der Thermenwartung, welche der Mieter zu tragen hat. Für Mietgegenstände im Teilanwendungsbereich des MRG ist hinsichtlich mitvermieteter Heizthermen eine entsprechende Erhaltungspflicht des Vermieters kraft gesetzlicher Anordnung zwingend. Die Reparaturkosten von Heizthermen sind grundsätzlich vom Vermieter zu übernehmen. Dies gilt dann nicht, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung der Heiztherme vom Mieter zu vertreten ist, wie z. B. bei schuldhaft unterlassener Thermenwartung. Fraglich ist im vorliegenden Fall, ob es sich bei der Arbeit des Installateurs um Reparatur- oder Wartungsarbeiten handelt. Der Graubereich ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt. Für den Teilanwendungsbereich des MRG gilt nach allgemeiner Ansicht, dass „Bagatellreparaturen“ nicht von Erhaltungspflicht des Vermieters erfasst und daher vom Mieter zu bezahlen sind. Sollte mit der Hausverwaltung keine Einigung erzielt werden, könnte versucht werden, sich auf Kostenteilung zu einigen.

Betriebskosten

In meinem Wohnhaus möchte ein Wohnungseigentümer seine zwei nebeneinanderliegenden Einheiten zusammen legen lassen. Dabei soll ein Teil der Gangfläche in die Wohnung miteinbezogen werden. Muss ich als Wohnungseigentümer dieser Zusammenlegung zustimmen? Werden die anteiligen Betriebskosten dann neu berechnet?

Grundsätzlich bedürfen Änderungen, die die allgemeinen Teile der Liegenschaft berühren der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Die Verbindung zweier benachbarter Wohnungen ist daher stets zustimmungspflichtig, da Trennwände zwischen Wohnungseigentumsobjekten als allgemeine Teile des Hauses gelten. Die Zustimmung der Wohnungseigentümer kann durch eine gerichtliche Genehmigung ersetzt werden, sofern durch die Änderung keine schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer verletzt werden und die Zusammenlegung keine allgemeinen Flächen betrifft. In diesem Fall bedarf es sowohl der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer als auch einer „Titelurkunde“ (z. B. Kaufvertrag) betreffend die Gangfläche. Nach einer Wohnungszusammenlegung ist auf Grundlage einer Neufestsetzung der Nutzwerte der korrekte Grundbuchstand herzustellen. Die Wohnungseigentümer haben fortan die anteiligen Betriebskosten auf Grundlage der angepassten Nutzwerte oder Nutzfläche zu tragen.

Hundelärm

Ich wohne in einer Einfamilienhaussiedlung. Der Hund eines Nachbarn hält sich auch nachts im Garten auf und bellt – auch um 2:00 Uhr früh. Was kann ich dagegen tun?

Von Nachbarn ausgehende Lärmeinwirkungen müssen nur geduldet werden, solange die Störungsintensität ein gewisses Maß nicht überschreitet. Anderenfalls steht ein zivilrechtlicher Unterlassungsanspruch zu. So kann auch das nächtliche Gebell eines Hundes gerichtlich untersagt werden, sofern es das ortsübliche Maß überschreitet und die Benützung der eigenen Wohnung beeinträchtigt. Bei der Beurteilung der Ortsüblichkeit wird einerseits darauf abgestellt, ob Hundehaltung und -gebell in der Nachbarschaft üblich sind. Andererseits werden die gesetzlichen Ruhezeiten berücksichtigt und dementsprechend eine geringere Toleranz angenommen.