Die Hausverwaltung legt keine Abrechnung. Ist das rechtens?

Experten beantworten Ihre Leserfragen am KURIER-Telefon. Diesmal: Sandra Cejpek - Rechtsanwältin

Ich besitze eine Eigentumswohnung. Die Hausverwaltung hat bis heute keine Abrechnung der Betriebskosten vorgelegt. Entspricht das einer groben Pflichtverletzung?

Eine ordentliche und richtige Abrechnung zählt zu den Aufgaben des Hausverwalters. Wenn der Verwalter seine Pflichten grob verletzt, kann die Eigentümergemeinschaft neben allfälligen Schadenersatzansprüchen, auch die Herabsetzung des mit dem Verwalter vereinbarten Entgelts verlangen.

Bei groben Verletzungen der Pflichten des Verwalters einerseits bzw. aus wichtigem Grund andererseits ist darüber hinaus auch die jederzeitige Kündigung des Verwaltungsvertrages möglich; eine solche ist in der Regel jedoch nur als letztes Mittel zu empfehlen. Im konkreten Fall ist die einmalige Säumnis einer Abrechnung für die Dauer von drei Monaten wohl nicht als ausreichende Auflösungsgrund zu betrachten.

Ich bin Eigentümer in einem Mehrparteienhaus. Vor 20 Jahren hat ein anderer Eigentümer auf seiner Dachterrasse ohne die explizite Zustimmung der anderen Eigentümer einen Wintergarten errichtet. Nun wurde diese Wohnung verkauft. Der neue Eigentümer meint nun, dass der Wintergarten in die allgemeine Erhaltungspflicht fällt. Stimmt das?

Beim Ankauf einer Wohnung tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten des Verkäufers ein, und hat sich auch sämtliche Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, aber auch sämtliche Verfehlungen des Rechtsvorgängers zurechnen zu lassen. Die Errichtung eines Wintergartens auf einer Dachterrasse stellt eine widmungswidrige Nutzung dar, zu der nicht stillschweigend zugestimmt werden kann.

Jeder Wohnungseigentümer hat daher auch nach 20 Jahren noch das Recht, die zivilrechtliche Entfernung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu begehren. Erfolgte die Zustimmung hierzu ausdrücklich, muss sie von sämtlichen Wohnungseigentümern vorliegen und wird im Rahmen einer solchen Zustimmung in der Regel auch vereinbart, dass sämtliche Instandhaltungsverpflichtungen den Errichter treffen.

Ich bin Mieterin einer Wohnung in einem Hochhaus. Beim Einzug bekam ich einen Schlüssel für die Benutzung des Aufzugs. Dann beschloss die Eigentümergemeinschaft, dass der Lift ohne Schlüssel benützt werden kann. Nun will die Eigentümergemeinschaft den Schlüssel wieder einführen. Ich und andere Mieter wollen das aber nicht. Gibt es für uns als Mieter irgendeine Möglichkeit, dagegen zu stimmen?

Maßgeblich ist, in welchem Zustand sie das Objekt angemietet haben. War bei Vertragsabschluss bzw. im Zeitpunkt der Entscheidung, das Objekt zu mieten, der Betrieb des Aufzugs nur mit einem Schlüssel möglich, steht einem Mieter kein durchsetzbarer Anspruch auf eine diesbezügliche Änderung – selbst wenn diese zwischenzeitig vorgenommen wurde – zu, zumal sich im konkreten Sachverhalt auch kein Anhaltspunkt ergibt, dass die Rückkehr zum ursprünglichen Prozedere einen nachteiligen Eingriff in die Interessensphäre des Mieters darstellt.

Wesentlich ist, dass die Mieterin wie ursprünglich bei Vertragsabschluss vereinbart die Möglichkeit hat, den Lift zu nutzen. In welcher Form dies konkret erfolgt, ist letztlich Sache der Eigentümergemeinschaft, die Mieter haben kein Mitspracherecht.