Darf für den Stellplatz im Eigentum Rücklage eingehoben werden?

Stellen Sie Ihre Frage am KURIER-Telefon oder auch per e-Mail an immo@kurier.at Diesmal: Karin Sammer – Rechtsexpertin des ÖVI

Nutzfläche

In die Nutzfläche unserer Genossenschaftswohnung wurde eine Loggia (20 m²) einberechnet, wofür auch Betriebskosten zu leisten sind. Da die Loggia nur zur Hälfte überdacht ist und die Seitenwände nicht geschlossen sind, fragen wir uns, ob diese als Loggia zu sehen ist.

Eine Loggia zählt, anders als offene Balkone oder Terrassen, zur Nutzfläche. Darauf entfallen auch Betriebskosten. Eine Loggia ist fünfseitig durch massive Elemente begrenzt. Bei der Beurteilung, wie massiv die Begrenzung sein muss, lässt die Judikatur einen Bewertungsspielraum offen. So wurde eine einfach verglaste Aluminiumkonstruktion als Seitenwand als ausreichend angesehen, nicht hingegen eine bloße Holzabdeckung mit 40 cm breiten horizontalen Spalten. Eine gewisse bauliche Ummantelung ist also erforderlich. Einer Abgrenzung nach vorne (Geländer, Brüstung) bedarf es nur dann, wenn dies baurechtlich als Absicherung erforderlich ist, aber nicht bei Erdgeschoßlagen, wenn ein Garten angrenzt. Geht eine Loggia in einen offenen Balkon über, so ist nur jener Teil, der von Wänden begrenzt wird, nutzflächenrelevant. Eine teilweise Überdachung aus Plexiglas wird der Qualifikation als Loggia nicht gerecht.

Prekarium

Mein Sohn besitzt eine Eigentumswohnung, nun muss er beruflich für einige Monate ins Ausland. Da unsicher ist, wann er zurückkommt, ist die Wohnung schwer zu vermieten. Was ist mit einem Prekariatsvertrag. Lauern darin Fallen?

Im Unterschied zu einem Mietvertrag ist ein „Prekarium“ (Bittleihe) unentgeltlich und kann jederzeit widerrufen werden. Soll die Wohnung befristet vermietet werden, muss man eine Mindestlaufzeit von drei Jahren einhalten, die Unterschreitung dieser Frist führt zu einem unbefristeten Mietverhältnis. Eine prekaristische Überlassung bietet sich an, wenn eine kurzfristige, unentgeltliche Nutzung gegen jederzeitigen Widerruf ermöglicht werden soll ohne Mietrechte zu begründen. Sollen Kosten weiterverrechnet werden, ist Vorsicht geboten: Laufende, wiederkehrende Aufwendungen, die typischerweise mit dem Gebrauch der Sache verbunden sind, können weiterverrechnet werden. Darunter fallen Heizung und Warmwasser, Verwaltungs- und Hausbetreuungskosten oder Liftbetriebskosten, nicht aber die Beiträge zur Reparaturrücklage oder Darlehensrückzahlungen. Wenn das Entgelt so niedrig ist, dass es gegenüber dem Wert der Benützung nicht ins Gewicht fällt, dann ist von Unentgeltlichkeit auszugehen. Die Rechtsprechung setzt eine Bagatellgrenze von rund zehn Prozent des ortsüblichen Entgelts an. Der Abschluss eines Bittleihvertrages ist zwar an keine Form gebunden, soll dennoch schriftlich erfolgen, da eine prekaristische Nutzung im Streitfall zu beweisen ist.

Rücklage

Ich bin Wohnungseigentümer mit Kfz-Stellplatz. An den Stellplätzen, vor fünf Jahren errichtet, wurde selbstständiges Wohnungseigentum begründet. Bisher wurde keine Rücklage eingehoben, seit Juli schreibt die Verwaltung 0,90 €/m² vor. Können wir von dieser gesetzlichen Vorgabe abweichen?

Mit der WEG-Novelle 2022 hat der Gesetzgeber eine monatliche Mindestdotierung der Rücklage festgelegt. Die sich daraus ergebende Summe ist dann nach dem jeweils geltenden Aufteilungsschlüssel (Anteilen) auf die Eigentümer aufzuteilen. Auch Garagen und Stellplätze sind nutzflächenrelevant, wenn daran selbstständiges Wohnungseigentum begründet wurde. Eine Unterschreitung der Mindestdotierung sieht das Gesetz nur vor, wenn die angesparte Rücklage bereits ein besonderes Ausmaß aufweist oder die Errichtung erst kürzlich zurückliegt oder eine durchgreifende Sanierung erfolgte. Außerhalb der gesetzlich angeführten Ausnahmetatbestände besteht keine Möglichkeit, weder durch einen Mehrheitsbeschluss oder durch einstimmige Weisung an den Verwalter, die Mindestdotierung zu unterschreiten.