Betriebskosten: Wer muss die Nachzahlung übernehmen?

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Frage: Angesichts der Energiekrise möchten wir in unserem Mehrparteienhaus eine Eigentümerversammlung einberufen, damit wir über eine alternative Beheizung des Hauses entscheiden können. Die Hausverwaltung verweigert, da die letzte Versammlung noch nicht so lange her ist. Was können wir tun?

Rechtsanwältin Nicole Neugebauer-Herl: Grundsätzlich gilt, dass soweit die Wohnungseigentümer z. B. im Wohnungseigentumsvertrag nichts anderes vereinbart haben oder mit einer Mehrheit von 2/3 der Anteile anders beschlossen wird, der Hausverwalter „nur“ alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen hat. Darüber hinaus können jedoch mindestens drei Wohnungseigentümer, die zusammen mindestens 1/4 der Anteile haben, vom Verwalter schriftlich unter Angabe eines wichtigen Grundes dafür die Einberufung der Eigentümerversammlung verlangen. Ihr Ansinnen zur Änderung des Heizsystems der Wohnungseigentumsanlage ist unter den gegebenen Umständen wohl ein wichtiger Grund. Unabhängig davon kann auch jeder einzelne Wohnungseigentümer eine Eigentümerversammlung selbst einberufen. Dabei sind die zur Beschlussfassung anstehenden Gegenstände jedem Wohnungseigentümer mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin schriftlich zur Kenntnis zu bringen.

Ich habe eine Altbau-Mietwohnung. Der Mietvertrag wurde im Jahr 1967 abgeschlossen. Eine Wertsicherung wurde nicht vereinbart. Zuletzt hat mir die Vermieterin bzw. die Hausverwaltung eine Wertsicherungsanhebung gestützt auf § 45 MRG geschickt – ist das rechtens?

Im Fall eines vor dem 01.03.1994 geschlossenen Hauptmietvertrages kann der Vermieter den Hauptmietzins, wenn dieser darunter liegt, jeweils auf den für die Wohnung geltenden Kategoriemietzins anheben. Der Kategoriemietzins ist an den Verbraucherpreisindex 1986 angepasst. Steigt hier die Inflation über 5 Prozent, kommt es zu einer Verlautbarung durch das Justizministerium und damit auch zu einer Erhöhung der Kategoriemietzinses, der Vermieter kann daher eine entsprechende Wertsicherung geltend machen. Die letzte Anpassung erfolgte im Juni 2022 (Kategorie A 4,01 €/m², Kategorie B 3,01 €/m², Kategorie C und D brauchbar 2 € /m² und D unbrauchbar 1 €/m²).

Ich hatte meine frei finanzierte Eigentumswohnung vermietet, das Mietverhältnis hat im März geendet. Die Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr ergab eine Nachzahlung. Ist die Mieterin zahlungspflichtig, weil dies noch den Zeitraum betrifft, in dem sie die Wohnung gemietet hat?

In erster Linie trifft Sie als Wohnungseigentümerin die Zahlungspflicht für eine allfällige Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung. Wenn Sie im Mietvertrag mit Ihrer Mieterin vereinbart haben, dass sie für jene Zeiträume, in denen sie das Bestandobjekt gemietet hat, eine allfällige Nachzahlung aus den Betriebskosten zu tragen bzw. der Mieterin ein allfälliges Guthaben aus dem Zeitraum zusteht, können Sie der Mieterin die Nachzahlung weiter verrechnen. Wurde keine solche Regelung im Mietvertrag getroffen, gilt, dass immer diejenige Person, die zu dem der Abrechnung folgenden zweiten Zinstermin Mieterin ist, die Nachzahlungspflicht trifft bzw. das Guthaben zusteht. Ist das Objekt in diesem Zeitpunkt nicht vermietet, treffen diese Pflichten jedenfalls den Vermieter.